LEXNET
Artigos
Comentários desativados em Holdings Imobiliárias como Planejamento Patrimonial e Sucessório
Por Daniel Meirelles Ferreira, advogado sócio do escritório Meirelles Ferreira Advogados, LEXNET Brasília.
Holdings Imobiliárias como Planejamento Patrimonial e Sucessório
Empresários estão empolgados com a utilização de holding imobiliária familiar como planejamento patrimonial e sucessório e como ferramenta para maior eficiência tributária.
Infelizmente, este oba-oba generalizou um serviço que deveria ser realizado artesanalmente por profissionais capacitados, multidisciplinares e antenados com a dinâmica das relações empresariais.
Cansamos de observar organizações societárias arquitetadas sem qualquer estudo e de forma comoditizada que levaram o fisco a interpretações de que a estrutura caracterizou simulação ou abuso de direito.
Mais ainda, as pessoas jurídicas que detêm o patrimônio do patriarca e que foram criadas sem observância das exigências, conceitos e jurisprudência sobre sucessão, herança e vocação hereditária são desqualificadas na abertura da sucessão.
Outra questão corriqueira e que atrapalha sobremaneira a perenização das holdings imobiliárias familiares é esquecer de levar em consideração a composição e a relação familiar do patriarca para a elaboração do contrato/estatuto social e do acordo de sócios.
Sem essas informações é impossível a formalização de regras claras para a entrada de herdeiros e sucessores, os critérios de apuração de haveres e a forma de pagamento, a possibilidade ou não de parentes por opção serem administradores ou sócios, hipóteses de saída por justa-causa, critérios para remuneração dos administradores etc.
Em outras palavras, a holding imobiliária em vez de ser a solução para os problemas passa a ser fonte de frustrações com a exposição do patrimônio do empresário e a perda de dinheiro.
Por isso, diversas medidas para a constituição e também para a operacionalização das holdings imobiliárias são necessárias. Apenas formalizar a abertura da pessoa jurídica é insuficiente, inseguro e pode custar caro.
A primeira medida salutar é utilizar a holding imobiliária familiar efetivamente para centralizar e organizar a gestão financeira dos imóveis da família, evitar o condomínio dos bens e mitigar os riscos de desentendimentos e despesas decorrentes de inventário.
Aí está, em teoria, a substância econômica (“business purporse”) que torna o ato eficaz para os órgãos fiscais. Em teoria, porque não basta dizer, faz-se necessário dar aplicabilidade por meio de documentos idôneos e ações dos gestores das holdings.
E não é só. O empresário, além de informar a sua intenção e as particularidades da sua família, deve indicar ao profissional contratado todo o seu patrimônio, discriminando origem, data de aquisição, valor de aquisição, destinação do bem e seu valor de mercado.
Essas informações são preciosas para que o consultor possa decidir os bens que comporão o patrimônio da holding, por qual valor serão transferidos, em quais contas serão aplicados contabilmente, a forma de transferência, tipo societário, opção tributária etc.
Ademais, no curso das operações da holding poderão ser realizadas compras e vendas de imóveis, locação, arrendamento, permutas, incorporação imobiliária dentre várias outras formas de transação. Essas operações precisam ser formalizadas com cláusulas específicas que municiem o empresário caso haja algum questionamento das autoridades fiscais.
A título de exemplo, é comum a Receita Federal autuar holdings imobiliárias optantes pelo regime do lucro presumido que em uma operação de venda de imóvel oferece a receita bruta para fins de tributação -tributação aproximada de 8,0 % calculado sobre o valor da venda- quando, sob o ponto de vista da autoridade fiscal, deveria ter apurado ganho de capital, cuja alíquota aproximada é de 34% sobre o ganho de capital.
Neste exemplo, se o empresário possuir documentação idônea, demonstrando que o imóvel esteve disponível para venda desde a sua incorporação e tiver adotado atitudes proativas neste sentido, fica muito mais fácil defender a legitimidade/legalidade da operação.
Caso contrário, as chances de êxito são mínimas e o contribuinte terá que recolher a diferença, acrescida de multa e atualização monetária.
Enfim, são tantas as peculiaridades que é impossível adotar a mesma estrutura para todos como vem sendo feito nos últimos anos. Cada um tem a sua própria estrutura familiar, o seu próprio objetivo de vida, o seu próprio patrimônio, os seus medos e as suas inseguranças.
Portanto, respeitadas as opiniões divergentes, o emprego de holdings imobiliárias familiares é uma operação lícita em sua forma, mas para que seja eficaz é necessário que tenha propósito negocial.
Por isso, crie rotinas operacionais com a elaboração de contratos específicos para cada tipo de operação a que os imóveis da holding estejam vinculados, arquive corretamente todos os documentos e comprovantes, mantenha atualizado o cadastro da holding nos órgãos administrativos, formalize as decisões em ata e se quiser dar publicidade a terceiros arquive na Junta Comercial, emita mensalmente as principais certidões de regularidade e consulte profissionais na tomada de decisões estratégicas.