Por: Dr. Horacio González Mullin* – Galeano, Gonzalez Mullin Schickendantz & Associados, LEXNET Montevidéu (UY).
A partir del año 2007, la titularidad o propiedad de bienes inmuebles rurales y de las explotaciones agropecuarias se encuentran reguladas por la ley 18092 que, entre otras cosas, tiende a identificar a las personas físicas propietarias de los mismos, creando una serie de limitaciones a la titularidad por parte de sociedades.-
Dicha ley fue reglamentada por el decreto del Poder Ejecutivo No. 225/07, modificado y ampliado a su vez, mediante el reciente decreto No.201/08, de fecha 1 de abril de 2008.-
Tratándose de un tema de sumo interés, trataremos a continuación aquellos puntos más relevantes de su regulación.-
A) Normas Aplicables.- Como ya lo dijimos, en la actualidad las normas que rigen la titularidad o propiedad de bienes rurales son la Ley 18.092 del 7 de enero de 2007, y los decretos del Poder Ejecutivo No.225/07 del 25 de junio de 2007 y No.201/08 del 1 de abril de 2008.-
B) De la Titularidad del Derecho de Propiedad. Según los artículos 1 de la Ley 18092 y 1 del Decreto del 25 de junio de 2007, podrán ser titulares del derecho de propiedad sobre inmuebles rurales y de explotaciones agropecuarias, exclusivamente los siguientes sujetos:
1) Personas físicas;
2) Personas Públicas Estatales y Personas Pública no Estatales.
3) Sociedades Agrarias y Asociaciones Agrarias de la Ley 17.777;
4) Cooperativas Agrarias comprendidas en el DL 15.645;
5) Sociedades de Fomento Rural del DL 14.330;
6) Sociedades personales de la ley 16.060;
7) Las sociedades en comandita y las sociedades anónimas con acciones nominativas, comprendidas en la Ley 16.060.
El decreto referido establece también que, en los casos de las entidades jurídicas referidas en los numerales 3) a 7), se requerirá que la totalidad de su capital social esté representado por cuotas sociales o acciones nominativas, cuya titularidad corresponda integramente a personas físicas o a otras entidades comprendidas en dichos numerales, cuyo capital social cumpla asimismo con la referida nominatividad y la condición de personas físicas de sus titulares.-
Esto implica, por ejemplo, que no podrá eludirse las disposiciones anteriores, mediante sociedades con acciones nominativas o cuotas sociales, cuyos titulares sean sociedades anónimas con acciones al portador.-
C) Una primera excepción de carácter general.- El artículo 1 de la ley 18.092 establece como excepción general, que se exceptúan de sus disposiciones, y por tanto no existe limitación de tipo alguna en cuanto a la titularidad de bienes rurales, cuando ellos estén afectados a actividades ajenas a las definidas por el artículo 3 de la Ley 17.777.-
Y el artículo 3 de la citada ley dispone que se reputan agrarias las actividades destinadas a la producción animal o vegetal y sus frutos, con fines de su comercialización o industria, así como también las de manejo y uso con fines productivos de los recursos naturales renovables.
Se consideran comprendidas en ella, las actividades realizadas por los productores rurales de manera directamente conexa o accesoria, sea para sostén de su explotación, o como complemento o prolongación de sus actos de producción o servicio.
Es decir que todo inmueble rural que sea explotado para fines ajenos a la actividad agraria (en los términos del artículo 3 de la Ley 17777), no tiene limitación alguna en cuanto al titular del derecho de propiedad.-
Para que el titular del inmueble rural quede excluido por esta causal (Inmueble no destinado a actividad agropecuaria) de la Ley 18092, no será necesario la previa autorización del Poder Ejecutivo, sino que bastará que en la escritura de compraventa o en el contrato de explotación, se establezca por declaración jurada de la parte que comprará o explotará, que el inmueble no se destinará a ninguna actividad comprendida en el artículo 3 de la Ley 17.777.-
D) Excepciones Especiales. El decreto No. 255/07, en la redacción dada por el decreto 201/08, que reglamentan la ley 18092, establece otras excepciones de carácter especial, disponiendo que podrán ser titulares del derecho de propiedad sobre inmuebles rurales y sobre explotaciones agropecuarias, previa autorización del Poder Ejecutivo, las siguientes entidades, cuando el número de sus accionistas o sus integrantes, o la índole de la empresa, impida que el capital social pertenezca exclusivamente a personas físicas:
1) Administradoras de fondos de ahorro provisional, comprendidas en la ley 16.713;
2) Sociedades comerciales comprendidas en la ley 16060, cuyo capital social esté representado mayoritariamente por títulos al portador, que se hayan integrado mediante procedimientos de oferta pública y coticen en la Bolsa de Valores o en otras Bolsas del exterior de reconocido prestigio u otros mecanismos que aseguren un procedimiento de oferta competitivo y transparente a juicio del Poder Ejecutivo; o cuyo capital social esté representado mayoritariamente por títulos nominativos que pertenezcan a personas jurídicas constituidas en el Uruguay o en el Exterior.-
3) Sociedades que acrediten, a través de la nominatividad de la participación en el capital social, que pertenecen directa o indirectamente a otras personas jurídicas que cumplan con los mecanismos referidos en el numeral anterior o que pertenecen a personas físicas.
4) Fiduciarios de fideicomisos comprendidos en la ley 17.703, y administradoras de fondos de inversión comprendidos en la ley 16.774 cuyo patrimonio esté representado por títulos emitidos de acuerdo a lo dicho en los numerales anteriores.
5) Sociedades y otras entidades constituidas en el exterior que hayan cumplido con el referido requisito en la Bolsa de Valores o en Bolsas del exterior de reconocido prestigio.-
6) Fondos de Pensión o Jubilación constituidos en el país o en el exterior, así como sociedades que acrediten a través de la nominatividad de la participación social pertenecer directa o indirectamente a los referidos fondos.
7) Las entidades referidas en los numerales “3)” a “7)” del Literal B) de este informe, cuando la totalidad de su capital social esté representado por cuotas sociales o títulos nominativos cuyos titulares sean las entidades mencionadas anteriormente, así como las personas públicas estatales o personas públicas no estatales.
8) Otros tipos sociales, cooperativas o asociaciones, sucursales de entidades no residentes, fideicomisos, fondos de inversión, asociaciones civiles, fundaciones y otras personas juridicas de análoga naturaleza.-
9) Las sociedades en comandita por acciones, sociedades anónimas, asociaciones y sociedades agrarias, sucursales de entidades del exterior, fideicomisos y fondos de inversión, cuyo capital social esté representado por títulos al portador o por cuotas o títulos nominativos no incluidos en los numerales anteriores, cuando la actividad que desarrollan forma parte de un proyecto cuya ejecución se considere prioritaria para el desarrollo productivo del país.
E) Autorización del Poder Ejecutivo. En los casos referidos en el literal anterior, será necesaria la previa autorización del Poder Ejecutivo; la solicitud de autorización se realizará ante el Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca, quien actuará juntamente con el Ministerio de Economía y Finanzas mediante una comisión que se creará con ese fin.
En el caso del numeral 9) del literal anterior, deberá presentarse y aprobarse un proyecto productivo que incluirá un plan de producción y manejo responsable y sustentable de los recursos naturales y de protección del medio ambiente.
A los efectos de acreditar que la integración del capital se realizó mediante el procedimiento de oferta pública en la Bolas de Valores o en otras Bolsas del exterior de reconocido prestigio, deberá aportarse certificación notarial o contable, debidamente traducida y legalizada.-
En aquellos casos en el Poder Ejecutivo ya hubiera otorgado una autorización a una Entidad, y ésta solicitara una nueva, se considerará conferida la nueva autorización, a los 30 días hábiles de solicitada, a menos que el Poder Ejecutivo hubiera observado la nueva solicitud dando vista a la entidad requirente; en cuyo caso se continuará el trámite normal.- Si dentro de los 30 días hábiles el Poder Ejecutivo nada observara, se operará como se dijo la autorización ficta, y el MGAP expedirá una constancia indicando el titular de la autorización y la relación de los inmuebles y explotación comprendidas en la nueva autorización.-
F) Adecuación de situaciones actuales. Las sociedades anónimas y en comandita por acciones cuyo capital accionario estuvieren representadas por acciones al portador dispondrán del plazo de dos años desde la promulgación de la ley para adecuar su capital accionario.-
Las demás entidades constituidas en el país o en el extranjero deberán también en el plazo establecido, adecuarse a las hipótesis referidas en el literal D de este informe, o transferir dicha titularidad a una entidad que cumpla con los referidos requisitos.
Vencido el plazo antedicho sin que se hubieran regularizado, las entidades se considerarán disueltas de pleno derecho; las adjudicaciones que se realicen como consecuencia de la citada disolución estarán exoneradas de todo tributo.-
Será la Auditoría Interna de la Nación quien ejercerá las funciones de órgano estatal de contralor.-
G) Actividades durante período de regularización. Las personas jurídicas no referidas en el literal B) de este informe, podrán realizar todo tipo de actos y contratos, aún los que la ley requiere su registro, si perjuicio de que si no regularizan la situación en el citado plazo (31 de diciembre de 2009) se considerarán disueltas de pleno derecho.
H) Constitución y Transmisión de Derechos Reales sobre acciones. Las normas establecen también que es obligación inscribir en el Registro Nacional de Comercio la constitución o transmisión de derechos reales que graven acciones nominativas, acciones escriturales, acciones endosables y los certificados provisorios emitidos por las sociedades anónimas y por las sociedades en comandita por acciones que sean titulares del derecho de propiedad de inmuebles rurales o de explotaciones agropecuarias.-
*Dr. Horacio González Mullin é sócio do escritório LEXNET de Montevideu, Uruguai, Galeano González Mullin, Schickendantz Y Asociados