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COMISSÃO: QUANDO É CONSIDERADA DEVIDA AO CORRETOR DE IMÓVEIS?
Por Igor Azevedo Silva Almeida, LEXNET Salvador.

Neste diapasão, como não se trata de prestação de serviços, conforme entendimento do Tribunal Superior do Trabalho, a competência para julgar e processar as ações de cobrança é da Justiça Estadual e não da Justiça do Trabalho. A formação do contrato de corretagem depende de três etapas: aproximação das partes; fechamento do negócio; execução do contrato.

Concluído o negócio, o corretor fará jus à comissão estabelecida com base no contrato celebrado ou este sendo omisso, com base nos usos e costumes locais, conforme dispõe o artigo 724 do CCB. Não obstante, o art. 725 do CCB, afirma que a comissão será devida ao corretor, uma vez que tenha alcançado o resultado previsto no contrato de mediação. 

A dúvida que paira a mente de muitos corretores de imóveis e seus clientes é acerca do exato momento a partir do qual surge a obrigação de pagar comissão. A obrigação do corretor é de resultado e por este motivo, o corretor somente fará jus ao pagamento quando o resultado for alcançado. Contudo, existem situações que mesmo o negócio não obtendo o resultado final, o corretor de imóveis poderá ter sua comissão paga.

Alguns juízes entendem que a comissão somente é devida por ocasião do fechamento do negócio. Em que momento o contrato poderá ser considerado fechado? Durante a aproximação das partes, não há direito à comissão, tampouco remuneração de qualquer natureza, salvo se houver disposição contrária no contrato, tendo em vista que a mera aproximação das partes não resulta por si só em conclusão do negócio e faz parte do risco da atividade.

A minoria das jurisprudências são no sentido de que o negócio será considerado fechado com a assinatura da proposta, uma vez que nesse momento houve a formação de vinculo jurídico. Entretanto, a maioria dos julgados são prolatados no sentido de que a comissão somente será devida após assinatura da escritura ou da promessa de compra e venda, uma vez que somente após a efetiva assinatura o contrato poderá ser considerado plenamente formado.

Apesar disso, Biasi Ruggiero¹ sustentou que o rompimento do negócio por culpa de uma das partes impõe obrigação de pagar comissão, em razão de o negócio ter sido concluído e por este motivo o corretor deverá ser remunerado. Destarte, se o corretor comprovar que aproximou as partes, os termos do contrato foram aceitos, o negócio foi concluído com a assinatura pelo menos da promessa de compra e venda e mesmo assim uma das partes desistiu do negócio, sem qualquer motivo plausível, a comissão será devida.

Referências:
¹ Biasi Ruggiero, Questões Imobiliárias, São Paulo, 1991, p. 176
Luiz Antônio Scavone Junior, Direito Imobiliário, Rio de Janeiro, Editora Forense, 4ª edição.