Por: Vasco João Savordelli*.
A Medida Provisória 252, de 15 de junho de 2005, trouxe várias modificações no imposto de renda para pessoas físicas, a seguir relatadas:
1. ISENÇÃO DO I. RENDA NO LUCRO NA ALIENAÇÃO DE BENS DE “PEQUENO VALOR” – ATÉ R$ 35.000,00
Essa isenção é prevista pelo artigo 35 da MP, que da nova redação ao artigo 22 da Lei. Nº 9250/95, alterando o limite de R$ 22.000,00 para R$ 35.000,00
2. ISENÇÃO DO IMPOSTO NO LUCRO PELA VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS, DESDE QUE O ALIENANTE APLIQUE O RESULTADO DA VENDA NA AQUISIÇÕES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NO PRAZO DE 180 DIAS DA CELEBRAÇÃO.
A isenção é prevista pelo artigo 36 da MP e há condições a serem observadas e cumpridas:
2.1. Podem ser vários imóveis vendidos, mas a isenção aplica-se somente ao valor aplicado na aquisição de 1 imóvel residencial
Embora a redação do caput do artigo 36 mencione que a isenção do ganho auferido por pessoa física (no singular) na alienação de imóveis (plural) com a condição de que aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais (plural), o § 3º do artigo determina que a isenção é para o ganho proporcional em relação à aquisição do imóvel residencial:
§3º – No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente à parcela empregada na aquisição de imóvel residencial.
Note-se que a redação menciona imóvel residencial no singular, e não no plural, o que poderá representar alguma dificuldade. Uma interpretação seria a de que, em princípio, uma pessoa só precisa de um imóvel para sua residência, todavia poderá adquirir vários imóveis residenciais, uma para si e outros para alugar, como também, poderá ter mais de uma residência (um só domicílio). Embora o §3º mencione imóvel residencial, a mensagem constante o item 25 da Exposição de Motivos à MP diz que O artigo 36 permite à pessoa física a desoneração do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na alienação de um ou mais imóveis, desde que o alienante utilize os recursos da alienação (ões) na aquisição de imóveis residenciais . . . , no plural. Do todo, o certo é que pelo menos para a aquisição de 1 imóvel (em nome do próprio alienante e não outro) está assegurada a isenção proporcional. Vale à pena esperar pela regulamentação da matéria para que o fisco expresse o seu esclarecimento do assunto.
2.2. Prazos
2.2.1. de 180 dias para aquisição de outro imóvel residencial, conta-se a partir da data da celebração do contrato. Quando se tratar da venda de vários imóveis, o prazo conta-se a partir da data da celebração do contrato da primeira alienação. (§ 1º)
2.2.2. para usufruir o benefício da isenção: uma vez a cada 5 (cinco) anos (§ 5º)
2.3. Proporcionalidade
O ganho na alienação do imóvel, ou dos imóveis, estará isento na proporção de aplicação do recurso na aplicação de outro imóvel residencial. A diferença sofrerá incidência normal ( §2º).
2.4. Exigência de Imposto, multa e juros pela inobservância das condições estabelecidas.
O §4º do artigo 36 determina que a inobservância das condições estabelecidas implicará na exigência do imposto e dos acréscimos de:
I – juros de mora, a partir do 2º mês do recebimento de cada parcela recebida pela venda; e
II – multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago até 30 dias após o prazo de 180 dias.
3. REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS
I n d e p e n d e n t e da isenção colocada no item 2 acima, o artigo 37 da MP prevê uma redução do ganho de capital na alienação de imóvel, quando realizado por pessoa física residente no país. Em outras palavras, apura-se o ganho de capital na alienação e, em seguida, aplica-se um redutor para diminuir o lucro base de cálculo do tributo, uma espécie de “depreciação” do lucro para tributação.
3.1. Períodos de redução, segundo a aquisição do imóvel (§§ 1º e 2º)
São dois os períodos a serem considerados para a redução, conforme a data de aquisição do imóvel:
3.1.1. Imóvel adquirido a partir de 01.01.1996:
Para imóveis adquiridos a partir de 01.01.1996 a redução será aplicada pelo fator (item 3.2. abaixo) pelos meses entre a aquisição e a alienação.
3.1.2. Imóvel adquirido a partir de 01.01.1989 e antes de 01.01.1996:
Para Imóvel adquirido após 31.12.1988 e antes de 01.01.1996, será aplicada a mesma fórmula do item 3.1.1. acima, a partir de 01.01.1996. Assim, o período de 1989 até 31.12.1995 não será objeto de redução.
3.1.3. Imóvel adquirido antes de 01.01.1989, ou seja até 31.12.1988:
Imóvel adquirido antes de 01.01.1989 pode ser objeto de 2 (dois) cálculos de redução do lucro no ganho de capital. Após apurar o ganho, aplica-se os seguintes redutores:
a) período de 01.01.1989 até o mês da venda, aplica-se o redutor conforme o item 3.1.2. acima, ou seja, aplica-se o redutor conforme o item 3.2. abaixo para meses a partir de 01.01.1996. Assim, o período de 01.01.1989 a 31.12.1995 não será objeto de redução;
b) até 31.12.1988 aplica-se o fator de redutor de 5% ao ano, conforme artigo 18 da Lei nº 7.713 de 22.12.1988, assim reproduzido:
Art. 18. Para apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens imóveis, poderá ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem, de acordo com a seguinte tabela: (Vide Lei 8.023, de 1990 para imóvel rural)
Ano de Aquisição ou Incorporação Percentual de Redução Ano de Aquisição ou Incorporação Percentual de Redução
Até 1969 100 1979 50
1970 95% 1980 45%
1971 90% 1981 40%
1972 85% 1982 35%
1973 80% 1983 30%
1974 75% 1984 25%
1975 70% 1985 20%
1976 65% 1986 15%
1977 60% 1987 10%
1978 55% 1988 5%
Parágrafo único. Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha ocorrer a partir de 1º de janeiro de 1989.
3.2. Fator redutor para aplicação a partir de 01.01.1996 (§ 1º)
O §1º do artigo 37 define:
§ 1o O fator de redução referido no caput será determinado pela seguinte fórmula: FR = 1 / 1,0035m, onde “m” corresponde ao número de meses decorridos entre a data de aquisição do imóvel e a de sua alienação.
INFORMAÇÕES IMPORTANTES SOBRE AVALIAÇÃO DE BENS.
I) Valor de Mercado em 31.12.1991
Os bens existentes em 31.12.1991 poderiam ter sido valorizados ao preço de mercado, individualmente avaliados e convertidos em UFIR pelo seu valor em janeiro de 1992, conforme §9º do artigo 96 da Lei nº 8.383/91.
II) Bens adquiridos até 31.12.1994 declarados por Valores em UFIR
Os bens adquiridos até 31.12.1994 eram transformados em UFIR, transformados em reais em pelo valor de 0,6767 = valor de 1 UFIR em janeiro de 1995.
III) Bens adquiridos a partir de 01.01.1995 declarados em reais
Os bens adquiridos a partir de 01.01.1995 deveriam ser declarados na declaração do exercício de 1996, ano base 1995, pelo seu valor de aquisição, em reais.
Os valores dos bens adquiridos até 31.12.1994, declarados em UFIR na declaração do exercício de 1995, ano base de 1994, deveriam ser transformados em reais pelo valor de 0,6767 = 1 UFIR em janeiro de 1995. Lembra-se que os bens existentes em 31.12.1991 seriam declarados ao valor de mercado no exerc. de 1992, ano base 1991.
Vasco João Savordelli
Sócio de Lopes da Silva e Guimarães Advogados Associados, escritório LEXNET de São Paulo
Responsável pela área tributária da sociedade.